こんな街に「家」を買ってはいけない 牧野知弘
いわゆる読者の不安を煽る系の本。
まだ家を買うつもりもないけれど、下記の本の帯が目についたので読んでみた。
- 東京などへの通勤に1時間以上
- 駅からバスを利用する
- 住宅地内の傾斜がきつい
- 1970～80年代に開発された
帯にある通り、本書では上記の条件に当てはまる地域の住宅は資産価値の下落が著しいという内容がメインで語られている。これらの住宅は、高度経済成長期にいわゆるニュータウンとして開発された当時の新築を、子育て世代が高値で買ったものだが、40年経った現在では20%程度の価値でしかリセールできないこともあるそう。
かつて日本では、人口の増加と都市部への人口移動は右肩上がりであり、住宅の需要は増える一方で、「今家を買わなければ一生買えない」とされていた。そのため通勤に片道1時間半かける人も珍しくなかったようだ。具体的には、日本の生産年齢(15～64歳)人口は1990年をピークとし、人口は2010年頃まで増え続けていること[1]、またここ30年に渡って毎年10万人規模の人が東京へ移住しているデータなどが示されている。
しかし、人口が減少傾向にあり不動産の価値が上がる見込みもない現在、郊外のニュータウンに移り住む人はおらず、必然的に1970～80年頃に移り住んだ世代が取り残されることになる。当時子育て世代として新築を購入した30～40代も、今は70～80代。
かつて家を出て駅に出て電車に乗り降りするのは夫だけで、妻の多くは専業主婦で基本的には家から出なかった。そのためどの駅からも徒歩や自転車で来られる中心に店舗が立ち並び、毎日住民達が買い物に来ていた。ところが、ここで育った子どもたちは都心の会社に勤め、都心部の住宅地で家庭を築き、もうこの地には帰ってこない。若い頃は気風も良かった商店主達も、住民と共に高齢化し、店主の引退と共に店仕舞い。元気に買い物に出ていた専業主婦も近くのスーパーに車で出かけて食材を調達するようになる。ところが、今度はその専業主婦達が後期高齢者の時代を迎えると、車が無ければ買い物にも行けないが、高齢のため運転が厳しい。そんな住民が増えると近隣の商業施設は閉鎖され、さらに暮らしにくくなる。子供の数も減少し、学校は廃校、子育て世代が生活できなくなり、ますます街は高齢化が進む。
また、こうしたニュータウンの住宅は、親世代からすれば高値で買ったのだから資産として相続してほしいと思うものだが、子供からすると維持費もかかり面倒の元となってしまう可能性がある。
マンションでは月々の共益費がかかり、他の住民の滞納問題もある[2]。
戸建ての住宅では固定資産税を払い、修繕費を積み立てる必要がある。定期的に水道を流し、風を通すなどの管理も必要だ。空き家率が30%を超えるような地域では空き家にしておくだけで犯罪の温床になる危険もあり、かと言って解体を頼むなら約150万円程度の費用がかかり、更に住宅が建っていれば固定資産税はが6分の1になる減免措置が適用されたのに、安易に更地にすると税金がかさんでしまう(実際は雑種地などに申請して3割程度の減額を受けることも可能なようだ)。
ある時期に一気に開発された住宅地には同じような世代が住んでいて、その世代が老いる頃には街も荒廃していくというのは、冷静に考えれば当然である。本書は要するに、住宅を絶対的に価値のある資産として信用することはバブル期の古い常識であり、株や金融商品と同様に常に資産価値の増減が有ることを考慮にいれるべきという、極めて当然のことを言っている。ニュータウンのように一気に人気が高まった地域は下落が激しいし、人口が減少の一途をたどる田舎では住宅の価値も緩やかに単調減少していく。
現在日本では8軒に1軒が空き家。住宅の供給過剰により、そもそも住宅全般は資産価値が下落していく中で、せめてどのような所に住めば良いのか。この問いに、筆者なりの解がちゃんと示されていて好感が持てた。
- 新陳代謝が激しい(移り住んでくる人もいる)街に住む
- 子供が相続する頃には住宅の資産価値は無いものと思って住宅を買う
詳しくは説明しないが、大まかに上記のようなことが書かれていた。その他、相続をする時は相続人を1人にして揉めないようにする、土地が売れない時はダメ元でお隣さんに打診してみる(いわゆる「隣の土地は倍出しても買え」というやつ)、などの小手先の技が紹介されている。
つまらないまとめではあるが、資産運用においては何をするにも新陳代謝、持続可能性、早期再建が重要となるらしい。
参考文献
[1] 日本の人口の推移 - 厚生労働省
http://www.mhlw.go.jp/seisakunitsuite/bunya/hokabunya/shakaihoshou/dl/07.pdf
[2] ｢持ち家｣リスクを甘く見ている人が招く不幸 – 東洋経済オンライン
http://toyokeizai.net/articles/-/154728
国債って何？国の借金があることは良くないこと？
国債って何？と聞かれてまともに一対一の回答が出来なかったので、自分なりに調べてまとめました。
まず準備として、硬貨と紙幣の違いを考えます。
硬貨は日本政府が発行する「政府通貨」です。 [1]
硬貨の表には日本国と書いてあります。(日本国と書いてある方が表と言うこともできる。ただし5円玉のみ裏側。)
昔の通貨は硬貨のみでした。ローマ時代にはローマ金貨があり、ローマ帝国つまり政府が金貨を鋳造していました。
このように金を通貨価値の基準とする制度を金本位制といいます。金が貴重なため銀が金の代わりだった時代もあるらしいが、 [5][6]
大航海時代に大銀山が発見されて大量の銀が出回った結果ハイパーインフレが起こったこともあるらしい。[ただし銀の話は出典が曖昧なので話半分]
そういう訳で硬貨は金本位制時代からの文化であり、材料としての価値がある金属で硬貨は作られる。そのため硬貨の損傷や鋳潰しは法律で禁じられている。
また現代では硬貨はあくまで補助貨幣であり、21枚以上の硬貨による支払いは拒否することができる。
紙幣は日銀が発行する「銀行券」です。紙幣の表には日本銀行券と書いてあります。
銀行券はお金の金貨の預り証が起源です。
経済が発達し貧富の差が大きくなっていった際に、大量の硬貨は持ち歩くには重く、強盗などのリスクが生じました。
そのため金持ちは警備のある金庫に硬貨を預け、引き換えに預り証を受け取るという仕組みができました。
やがて金持ちはこの便利な預り証で売買を行うようになります。食材を買いに行った時も預り証を店主に渡します。
店主は好きな時に受け取った預り証を金庫に持っていけばいつでも硬貨と交換できるという訳です。
現代ではこの金庫番の役割を銀行が果たし、預り証は銀行券になっています。
このように、銀行券である紙幣を発行するには裏付けとなる資産が必ず必要となる。金本位制ならば同等の金が必要。
金本位制は非常に分かりやすいですが、社会が発達するにつれて問題点が出てきたため、管理通貨制度というものに変わっていきます。
その変遷について2つの説明を見つけました。どちらもそれっぽい説明なので両方紹介します。
・説明１
国際的な貿易が盛んになると、貿易赤字によって紙幣が海外へ流出する国が現れた。
銀行券である紙幣の流出は金の流出を意味するのでいずれ経済に悪影響が出るようになります。
[この原理は直感的には理解できるけど、なんか納得いかない。]
このため金とは無関係に紙幣を発行できる「管理通貨制度」ができました。
管理通貨制度では国債が裏付けの資産となります。
日銀が国債を民間銀行から買い入れて日銀券(紙幣)を発行します。
・説明２
金本位制では、銀行券の発行枚数が、銀行の手持ちの金貨の量によって制限されてしまう。
一応、大きな社会では金貨を一斉に支払うということはないので金の保有量よりも多くの銀行券を発行することが可能だが、
どこまで手持ちの金よりも多く銀行券が発行できるかの線引きは難しい。
多くし過ぎると預金の引き出しに対応できず、恐慌が起こってしまうし、少なすぎると実態経済によって日々の取り引きのために必要な銀行券の量を賄うことができず、
それによって経済成長が阻まれてしまう。
こうした事態を避けるため、通貨の発行量を銀行の保有する金の量によって決めるのではなく、
中央銀行を中心として、人為的に管理しようとした制度が管理通貨制度である。
管理通貨制では、各銀行が勝手に銀行券を発行するのではなく、中央銀行が発行する銀行券のみが認められている。 [4]
金本位制では金の量によって銀行券の流通量が制限されたが、管理通貨制では市中銀行が中央銀行から借り入れているお金の量によって制限される。
国債についての説明は満足しました。ここで、国債と言えば国の借金のことであって、国の借金があることは経済的に良くないことなのだ、と聞いたことがあるので、
それについても本当かどうか調べてみました。
日本の借金というのは基本的に国債であり、 [2] 日本国債は日本人や日本企業にしか販売されていない。
ある意味で安定と言えるが、借金である以上返済すべきなのだろうか？
例えば、逆に他国にお金を貸す立場であった場合、国として優位に立てるはず。
しかし、日本にお金が余っていたバブル期でさえ、借金返済を繰り上げなかったことからも [要出典。気が向いたら調べるかも。]、国の借金は意図的なものがあると想像できます。
国の借金の必要性について通貨の流通の面から説明した面白い例を見つけたので紹介します。 [3]
-----(引用)------
借金があった方が良いです。
経済には借金が必要で、日本の問題は借金不足です。
お金の流通を考えないといけません。
仮に質問者様に1000円の収入があったとします。
ここから質問者様が100円を貯蓄し、麦を900円で購入すると、麦生産者に900円が移動します。
ここから麦生産者が100円を貯蓄し、肉を800円で購入すると、肉生産者に800円が移動します。
ここから肉生産者が100円を貯蓄し…という事を繰り返すと、経済で流通するお金が常に100円ずつ減少してしまいます。
収入の全てを消費に使う人は少なく、貯蓄した分だけ国民の収入が減少していくという事です。
このため貯蓄を預かる銀行は、国民の預金を誰かに貸して使わせていて、これにより経済で流通するお金が維持されます。
預貯金が0円の国民も多いですが、貯蓄は預金だけではなく、保険料や年金もそうです。
保険会社に支払う保険料は、最終的に払い戻す必要があるので消費に使う事は出来ず、預かっているだけです。
消費に使われていないお金は全て貯蓄で、保険会社は預かっているお金を誰かに貸すなどして運用しています。
この貯蓄したお金を借りて消費する人がいなければ不景気になる事がわかります。
-----(引用終わり)-----
非常に理路整然としていて分かりやすい。
というか、金本位制から管理通過制度への移行の説明2で言ってたことと同じことを言っているなぁ。そういうことだったのか。
国債を減らして国の借金を減らすことが、必ずしも良いこととは限らないんだなぁ、というのが今日の一番の発見でした。
終わり。
参考文献など
[1] 硬貨と紙幣の違いは 政府通貨と銀行券の違い - ネコでもわかる経済の話(２)
https://sites.google.com/site/nekodemokeizai/nekodemo2/kouka_shihei
[2] 日銀がお札を刷ると「儲かる」のか？ – 磯崎哲也 – アゴラ 言論プラットフォーム
http://agora-web.jp/archives/954692.html
[3] 国債を返済するために、紙幣をどんどん刷ればいいのではないですか... - Yahoo!知恵袋
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13107674293
[4] 管理通貨制度とはなんですか？金本位制と何か関係があるのでしょうか？教え... - Yahoo!知恵袋
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1240387417
[5] 金本位制 - 金融用語辞典 - 金融大学
http://www.findai.com/yogo/0288.htm
[6] 金本位制ってなんですか？銀本位制っていうのも... - 日本史 - Yahoo!知恵袋
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12117335747
ここまで列挙して、ネットのコピペだけじゃなくて本も読もうと思った。
直接引用した部分以外もほとんど文献からの切り貼りです。
